現在是不是買房最佳時期，9月份一二線城市新房價格環比均轉爲持平，三線城市由上月持平轉爲下降0.2%。批三四線城市新房價格的下跌更值得關注。現在是不是買房最佳時期。
現在是不是買房最佳時期1
“9月份商品住宅銷售價格穩中有降。”10月20日，國家統計局公佈的數據顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。
上半年還是一片熱火朝天的樓市，卻突然伴隨着氣溫的走低進入“速凍”。幾個月的時間裏，樓市發生了什麼？未來還會再降嗎？
77個月以來新房價格環比首降
國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀表示，9月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。
“根據簡單算術平均計算，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅爲-0.1%，最值得關注的數據自然是環比漲幅首次爲負。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者指出，這是2015年5月份以來70城新房價格環比環首次下跌，換言之也是77個月以來首次下跌。不過，要警惕房價從“過熱”轉爲“過冷”的風險。
具體來看，9月份一二線城市新房價格環比均轉爲持平，三線城市由上月持平轉爲下降0.2%。四個一線城市中，北京環比持平、廣州下降0.1%、上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。
9月份新房價格環比下跌的城市達到36個，而環比上漲的城市爲27個，另有7個城市持平。值得一提的是，西安和銀川的新房價格環比實現了0.6%的較高漲幅，並列70城首位；錦州和無錫均環比上漲0.5%。
而大批三四線城市新房價格的下跌更值得關注。如近日出臺“買房最高補貼十萬元”政策的哈爾濱，9月新房房價環比下跌0.5%，湛江、唐山、牡丹江的新房價格環比跌幅分別高達1%、0.8%和0.7%。
“儘管近期有一些政策放鬆的表現，但是要真正影響市場基本面是有時間滯後的。從降溫週期的歷史規律看，往往會持續8個月左右的時間。當前可以認爲房地產市場明顯進入降溫週期，要密切關注降溫週期中各類市場交易，防範價格過快下跌或市場恐慌情緒。”嚴躍進表示。
3個月內二手房價下跌城市數量翻倍
二手房價格下降的幅度來得更爲猛烈。
9月份北京、上海和廣州的二手房價格環比分別下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市下降0.1%；三四線下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
“在連續16個月房價上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次爲0，而9月份明確下跌。結合近期部分城市二手房交易量‘腰斬’態勢，說明市場本身進入明顯的降溫週期。”嚴躍進指出。
記者梳理髮現，9月份二手房價格環比下跌的城市達到52個、上漲城市僅17個，另有1個城市持平。從國家統計局公佈的歷史數據來看，房價下跌城市數量從3月份以來逐月增多，而從7月-9月驟升爲26個、34個、52個，三個月內數量翻倍。
在17個仍然環比上漲的城市中，天津以0.6%的漲幅領跑，海口環比上漲0.5%排在第二，重慶環比漲幅爲0.3%位居第三。記者查閱資料發現，天津市場表現向來較爲穩定，但天津在8月底出臺的和平區“入學新政”，明顯帶動了一波學區房成交熱潮，從而拉動了二手房價格上漲。
對於剛需客戶，畢竟是爲了解決實際居住的問題，只要資金安排的過來，隨時都可以買的。你是買來住的，市場價格的變化對你實際上影響不大，都是賬面的盈利和虧損，最多也就是心理層面的影響。但這裏強調一點，一定要做好現金流的管理，防止可能出現斷貸款情況。
對於改善型需求，這類客戶還是要考慮一下房地產市場發展的情況，但是也不是重點。在市場比較低迷的時候，改善型客戶應該更多關注將要購買的房子的區位、配套、大小格局等，各方面相對於自己居住第一套有較大幅度的提升纔是關鍵的。
對於投資性客戶和投機性客戶，我這裏要強調一點，二者最大的區別在於投資性客戶可以較長時間持有房產，可以以時間換空間，最終獲得一定回報，也就是投資性客戶應該是等得起的；而投機性客戶更多的是爲了短時間的賺取高額收益，快進快出。
在當前時間點上，政策基調和趨勢已經很明瞭。我認爲投資性需求的機會也不多，畢竟比較好的城市的房價已經很高了，加上未來的房產稅的出臺，即便你願意花時間持有，也不一定能賺到錢，整體風險還是不小的。
而對於投機性需求，現在真的是可以歇歇了，房地產投機是重點打擊的對象。在當前的政策環境下，想要快進快出賺取高額收益基本上是不可能的。
因此，對於房地產未來發展的判斷，房子迴歸到居住屬性是必然的，那麼絕大多數城市的房價是很難上漲了，這是一個基本判斷。有了這個基本判斷，再來作出是否要買房的.決策可能會更明智。
現在是不是買房最佳時期2
信貸收緊爲“速凍”最大原因
“上半年信貸相對寬裕，但三季度出現了放款難，特別是熱點樓市城市，包括華東、華南，樓市房貸排隊現象嚴重，嚴重製約了樓市成交。”中原地產首席分析師張大偉認爲，房地產信貸收緊是出現市場全面速凍的最大原因。
張大偉表示，三季度房貸(居民戶中長期貸款)同比減少5100億元。房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。
“今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。”在央行15日舉行的2021年第三季度金融統計數據新聞發佈會上，央行金融市場司司長鄒瀾強調“保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展”，被認爲是房地產信貸政策觸底轉向、市場至暗已過的信號。
業內預計，後期銀行將矯正偏緊的房地產信貸政策，準確理解和執行對踩線房企的信貸措施，特別對於紅檔企業也將給予相應的信貸支持。
後續房價或將持續回落
“儘管近期有一些信貸等政策放鬆的表現，但是要真正影響市場基本面是有時間滯後的。從降溫週期的歷史規律看，往往會持續8個月的時間。”嚴躍進認爲，當前可以認爲房地產市場明顯進入降溫週期。
“從普漲到普跌，其實只用了3個月。”張大偉同樣表示，四季度全國大部分城市將進入明顯的調整週期，“如果從10月開始，房貸沒有明顯放寬，價格戰將成爲四季度房地產市場的主要關鍵詞。”
陸騎麟也認爲，全國新房市場已經處於量價齊跌的狀態，並且隨着年關將近，開發商爲完成全年銷售目標，降價求售的現象會更凸顯，預計四季度各城市新房價格將持續回落。
“要明確認識到當前房價的矛盾，警惕房價從‘過熱’轉爲‘過冷’的風險。”嚴躍進稱，要密切關注降溫週期中各類市場交易，注意風險的把控，防範各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。
房地產市場的“大起”或是“大落”同樣都會帶來壓力和風險。面對這波房價下降，一些城市開始穩定房地產市場預期，出臺“限跌令”，包括張家口、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、江陰、桂林、株洲、唐山等，已超過15個城市。
