房地產評估報告有效期是多長時間，房地產是目前比較熱門的，一般我們都知道，很多的東西都是講究有效期的，房地產的評估報告也是一樣，以下了解房地產評估報告有效期是多長時間。
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對房屋評估的有效期一般情況下規定一年，但房屋徵收評估不同於一般房屋評估，評估時按政府《房屋徵收決定》公告之日作爲評估時點，到房屋徵收結束這個時點的評估價不變。
房屋徵收先搬遷的和後搬遷的房屋的價值不因時間變化而變化，同理徵收房屋用於安置的安置房價格也是徵收時點的評估價，不因安置房交付期變化而變化，體現房屋徵收的公平公正，所以說房屋徵收評估書的有效期適用於同期房屋徵收的全過程。
二、二手房評估方法
在二手房評估中是通常有以下幾種評估方法，如下：
（一）成本法；
（二）租金收益法；
（三）市場比較法。
大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。
市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制；
房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限；房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面佈置、工程質量、建築結構、樓層、朝向等。
三、二手房評估的注意事項
（一）爲什麼要進行房屋價格評估
1、買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；
2、業主通過評估知道自己房子的市價所值；
3、房地產經紀公司通過房屋評估向客戶推薦較爲公正的指導價格；
4、評估事務所通過評估給金融機構貸款提供房屋價格指導。
（二）影響二手房的價格評估的關鍵因素
1、影響二手房的價格評估的關鍵因素一？--位置、地段。
北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城裏的比城外貴。
2、影響二手房的價格評估的關鍵因素二--房屋使用年限與小區管理及配套設施。
修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。
3、影響二手房的價格評估的關鍵因素三--房屋朝向。
北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓裏同等戶型不同朝向的二手房價格會產生200元左右每平方米的落差。
4、影響二手房的價格評估的關鍵因素四--房屋內部裝修程度及其他。
房屋內部裝修程度以及其他因素對於價格的影響雖然不太明顯，但是對於房屋的出售速度有着一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估。評估合理不會吃虧，如果是隨意或者大概的評估，很有可能吃大虧，所以您千萬不要忽視二手房的評估。如果您有必要事先諮詢相關律師，以保證自己利益的最大化。
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一、房地產評估報告有效期的規定
根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條規定：
1、估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；
2、房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期；
3、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔；
4、在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。
二手房評估採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。
二、房地產評估原則
1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的`供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。
3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。
4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎
5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益爲測算基礎。
6、估價時點的原則：房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況爲準。
三、房地產評估的內容有哪些
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化（或轉化）爲價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率（獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率）。
基準地價是在某一城市的一定區域範圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標誌性宗地的價格。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價）。
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一、房屋徵收評估報告的有效期是多久
依據我國相關法律的規定，對房屋進行徵收時評估報告的有效期一般爲一年，房屋價值的變化是比較大的，所以評估報告有效期不能過長。
《房地產抵押估價指導意見》
第二十六條 估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年;房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。
超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。
二、房屋拆遷評估的程序
1、具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委託單位的委託後開展具體評估工作。
2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建築資料、土地資料等必須的資料。
3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。
4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，爲補償提供可靠的依據。
5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
6、評估複覈和審批。在評估工作人員完成評估工作後，由複覈員到實在進行復核，複覈後報審批人員進行審批。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：“房地產價格評估機構由被徵收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市規定。”
根據上述規定，協商選定是確定評估機構的首選方式，只有被徵收人在規定的時間內未進行協商或者雖經協商但沒有達成一致意見時，纔可以通過多數決定等其他方式確定。徵收人未與被徵收人協商，直接採取單方指定等其他方法確定評估機構的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能採用。
