房地產抵押評估有哪些注意事項，房地產抵押貸款是一種常見的貸款類型，用房產進行抵押的時候需要進行評估房產的價值，下面爲大家介紹房地產抵押評估有哪些注意事項。
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一、房地產抵押評估有哪些注意事項
1、房地產抵押中價值的構成與其它情形下房地產價值構成的不同
房地產抵押是對債權的一種擔保形式，房地產的抵押價值應能充分保證對抵押人債務的清償能力。房地產的抵押價值應是在處置抵押物時可實際用於償債的部分。由於在處置抵押房地產所得價款中土地使用權出讓金和稅金將優先交付國家，剩餘部分才能使債權人優先受償。
2、評估時的預測分析
房地產抵押評估是爲了對債權進行擔保，該價值評估是對未來債務清償價值的評估，因此房地產抵押評估應充分考慮未來抵押期間房地產市場的變化情況。
3、抵押房地產土地使用權的狀況以及土地使用權出讓金的交付
土地價值將佔到一般商品房房價總價的20%～40%，因此地價是房地產抵押價值的一個重要組成部分。而地價中包含的國有土地使用權出讓金是不能作抵押的。
二、個人住房擔保貸款的特殊性
1、抵押折扣率一般較低，一般是50～70﹪；
2、抵押期較長，最長年限可達30年；
3、還款形式爲按月或季分次償還。
三、不能辦理抵押貸款的房產類型
1、未結清貸款的房產；這樣的房產一般是有抵押的房產或者此房產正處於按揭狀態當中，銀行已經擁有此房產的他項權利，正在抵押中所以不能再次申請抵押貸款。
2、部分已購公房；這一種是無法提供購房合同或購房協議的已購公房；另一種是不能提供央產房上市證明的央產房。
3、未滿五年的經濟適用房；是指回遷房按經濟適用房管理的，或者是純經濟適用房，未滿5年的話是不允許上市交易的，所以不能做抵押貸款。
4、未取得產權證的小產權房。
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房產評估的全稱是房地產價格評估其實就是對房地產進行估價,也就是說,需要由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師註冊證》的專業人員進行評估。
根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產的價格因素基礎上,結合估價的經驗以及對影響房地產價格因素的分析,對房地產特定的權益,在特定的時間內有可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
它實質上不是估價人員定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產的價格顯現出來,它具有專業性、技術性、複雜性,是科學、藝術和經驗三者結合。房地產交易、租賃、抵押貸款、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產價值的評估。
房產抵押價值評估是對抵押房產的市場價格進行分析測算的過程,是爲房產做抵押服務的,即可以爲合理確定抵押貸款額提供有力依據。在實際的放貸過程中,金融機構往往根據評估結果,按照一定的貸款率(也叫抵押率)提供房產抵押貸款。
抵押價格由專業評估機構向金融機構提供,貸款額則由金融機構自身決定。抵押價格的評估只是考慮了作爲抵押物的房地產風險,而貸款項目本身的金融風險則需要金融機構在確定貸款額時考慮。專業評估機構對房子做估值,會結合房齡、面積、地段、市價,後一般不會百分之百的估值貸給你,住宅一般情況7成,做經營略高些;商鋪5--6成,遠郊區縣會降成數。
那評估房屋貸款費用怎麼算呢?
國家沒有明文規定,而是隨行就市,也就是評估機構收費標準由市場調節。北京市中介機構目前的收費標準是(商品房):房屋總價100萬元以下(含100萬元)的,收取評估總價的0.42%,100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率爲0.3%,500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%,2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%,5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
房產抵押貸款也有的收費還按照住房和商用房來區分,住房的收費標準在400-1000之間,商用房是1000起步,超過500萬的按照房子總金額的千分之一來收費。是貸款銀行認可的專業人士來評估的。一般都是按照後面這個標準來收費的,但具體的還是看人家收多少。不過這種費用還是比較透明的。
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房地產拆遷評估注意事項：
一、拆遷評估中所必須遵循的基本原則
房地產評估的要求是獨立、客觀、公正，在具體評估時作業應遵循的原則主要有下列5項：1、合法原則;2、最佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。
二、評估中對拆遷補償因素的分析
拆遷補償還應當包括對拆遷房屋的'內部裝修程度的評估。
三、 對評估機構的選擇
被拆遷房屋評估價值是否準確，與評估機構、評估人員的水平高低密切聯繫，因此，對參加房屋拆遷評估的機構應當有更高的要求。
四、 對評估結論的採信
對經過市場評估得出的鑑定結論的採信應當嚴格審查。
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房地產公司收購流程和注意事項
收購房地產公司的程序 進行房地產公司收購，一般情況下，雙方可以在達成初步意向後先簽訂一個收購意向書。如涉及到當事方的商業祕密保護問題，還可簽訂保密協議，約定無論收購是否完成，雙方均應對收購過程中瞭解到的對方的商業祕密負有保密義務。然後收購方對擬收購目標公司(以下稱“目標公司”)及房地產項目的法律與財務狀況進行盡職調查。
盡職調查系非常專業的工作，是進行商業決策的基礎與前提，一般情況下宜由專業律師與專業會計師進行。盡職調查後專業人員應作出系統、全面的盡職調查報告，對收購的可行性、交易條件及潛在風險作出判斷，爲收購方的決策提供參考意見。
如最終決定收購，則宜製作嚴謹、詳盡的股權轉讓合同，股權轉讓合同應最大限度地預見股權收購中以及收購後可能存在的風險，並約定各種措施以化解或降低該等風險。
當然，對於目標公司的不良資產、風險較大資產或收購方無意經營的財產，經雙方協商，也可在進行股權轉讓時予以剝離，雙方應對剝離資產的確定、價值、交接方式與時間等內容進行明確的安排。
